Сколько торговых центров нужно Москве и Петербургу

Сколько торговых центров нужно Москве и Петербургу

Такое ощущение, что Москва уже полностью застроена торговыми центрами. Однако девелоперы так не считают и продолжают строить, да и с расширением территории Москвы за МКАДом жизнь активизировалась еще больше, поэтому есть, где строить. Кроме как в столице, на сегодняшний день идет активное строительство торговых центров и в Санкт-Петербурге и других регионах.

Москва продолжает застраиваться, образуются новые жилые районы, в которых необходимы новые торговые центры. Только в первом квартале 2014 в Москве были открыты три торговых центра: ТРЦ «Реутов Парк», ТРЦ «Москворечье» и ТЦ «Гудзон».

Наибольшей популярностью пользуются торговые центры, расположенные у метро. Далее возникает вопрос о формате комплекса: крупные торговые комплексы наполнены сетевыми операторами различного формата, а торговые центры площадью до 5000 кв. м заполнены индивидуальными предпринимателями. По словам Елены Орловой, и.о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», на сегодняшний день оба формата пользуются высоким спросом.

Например, в Москве рядом со станцией метро Юго-Западная существуют 2 торговых центра по обе стороны дороги. Несмотря на это, посреди них открывается еще один и судя по размерам такой же, как ТЦ «Альмирал». Неужели настолько высокий спрос на торговые площади рядом с этим метро, возникает вопрос. «Спрос действительно велик, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - После рабочего дня большинство людей отправляются за покупками. Удобный шоппинг - тот, который можно осуществить по пути с работы домой, особенно, если нужный магазин расположен у метро. Если бы речь шла об удаленном от метро объекте, то мы бы не встретили столь высокой плотности застройки торговыми центрами». Кроме этого стоит отметить, что указанная территория относится к одним из самых дорогих спальных районов с большим количеством новостроек высокого ценового сегмента. Сама по себе станция метро является крупным транспортно-пересадочным пунктом с большим количеством маршрутов общественного транспорта с области и внутри района. По мнению экспертов, учитывая наличие большого числа новых домов в районе соединения с Ленинским проспектом и отсутствие крупных ТЦ там, насыщенность торговой недвижимости в районе указанной станции метро еще заполнена не до конца.

Сколько ТЦ еще нужно

Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» отмечает, что статистическим показателем насыщения рынка торговыми центрами считается обеспеченность качественными торговыми площадями на 1 тысячу жителей. «В Москве этот показатель составляет порядка 350 кв.м. на 1 тыс. жителей, - рассказывает она. - В Санкт-Петербурге около 600 кв.м на 1 тысячу горожан. То есть теоретически в Москве и Петербурге надо ввести еще столько же качественной торговой недвижимости, сколько есть сейчас, поскольку идеальным показателем считается параметр: 1 тысяча кв.м. торговых площадей на 1 тысячу жителей».

В то же время фактически дела обстоят несколько иначе. В Москве и Санкт-Петербурге уже достаточно крупных торговых комплексов, а вот районных ТЦ, по словам Елены Мишиной, как раз не хватает. «Проблема особенно характерна для спальных районов, - говорит она. - При высокой плотности и хорошей покупательской способности населения в «спальниках» есть дефицит качественных торговых центров формата «недалеко от дома». При этом со стороны операторов торговли, общепита и сервисных услуг спрос на качественные торговые помещения в периферийных районах высокий».

Заметим, что в 2013 году в Москве и Петербурге было введено по 9 торговых центров общей площадью 400 тысяч кв.м (в старых границах Москвы) и 350 тысяч кв.м соответственно.

Сколько стоит аренда

Не секрет, что арендная ставка напрямую зависит от посещаемости торгового центра. Средние ставки аренды для операторов торговой галереи в ТЦ Москвы находятся в диапазоне 1200-5000 долларов за квадратный метр в год. Стоимость аренды в качественных торговых центрах Петербурга в среднем составляет 700-3000 долларов за квадратный метр в год.

Самые высокие ставки аренды в Москве можно наблюдать в ТЦ «Охотный ряд» и ТЦ «Европейский». Но, по словам Елены Орловой, в торговых центрах такого формата информация об арендных ставках является закрытой, так как существует очередь на аренду помещений. «Торговый центр Мега расположен на окраине города, но арендные ставки при этом достаточно высоки, а порой достигают ставок в центре города», - отмечает она.

По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, долларовые ставки аренды в действующих торговых центрах Москвы по итогам первого квартала остались на прежнем уровне. Максимальная ставка составляет 3-4,5 тыс. долл./кв.м/год, средняя ставка аренды находится в диапазоне 0,5-1,8 тыс. долл./кв.м/год.

Стоит отметить, что новым существенным условием со стороны собственников объекта за последний год стал пересмотр расчёта арендных платежей. «Теперь арендная ставка выражается в валюте – долларах, евро или в привязке к бивалютной корзине, - говорит Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. - Зачастую, для ограничения колебаний валютного рынка устанавливается валютный коридор, позволяющий отчасти застраховать клиента от значительных колебаний арендной ставки. Арендаторы вынужденно соглашаются на подобное условие, так как по наиболее ликвидным объектам оно является обязательным требованием собственников».

Заметим, что политика сдачи торговых площадей в качественных торговых центрах основана на принципе конкурсной аренды, которая предполагает выбор и приглашение арендаторов управляющей компанией объекта, и предложение в «открытую» аренду лишь помещений, оставшихся после размещения приглашенных арендаторов.

Что ждет впереди

По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в I квартале 2014 года на столичный рынок вышло 8 новых международных брендов: Dirk Bikkembergs, Conguitos, Harman, Lene Bjerre, Max Brenner, MIO, Monki и Sinsay. Еще 6 сетей заявили о предполагаемом выходе на московский рынок в 2014 году. Суммарно к концу года количество новых международных брендов в столице может вырасти до 18.

В ближайшие несколько лет развитие торговой недвижимости Москвы будет осуществляться за счет сноса рынков и возведения на их месте качественных торговых объектов, а также строительства транспортно-пересадочных узлов, которые будут иметь в своем составе торговые площади. Большой объем ввода торговых площадей приведет к временному увеличению количества вакансий, считают эксперты.

Однако стоит отметить, что в настоящее время на рынке ритейла наблюдается снижение покупательской активности, следовательно, и снижение продаж. На фоне довольно высоких и при этом повышающихся арендных ставок, многие сетевые компании сокращают планы открытия новых магазинов.

Что касается планов по вводу ТЦ в двух столицах на 2014 год, то они отличаются кардинально. По данным «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», если в Москве на 2014 год девелоперами анонсировано завершение строительства и ввод в эксплуатацию более чем 1 млн кв.м. торговых площадей, то аналогичный показатель в Петербурге составляет порядка 170 тысяч кв.м. Если говорить о распределении нового предложения по округам Москвы, то наибольшая концентрация новых ТЦ (запланированных к вводу в 2014 году) будет распределена между южным, юго-западным, северным и северо-западным направлениями. Наиболее крупные торговые центры, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2014 году в Петербурге, будут располагаться в Калининском, Приморском и Московском районах

На сегодняшний день, по данным компании Knight Frank, общий объем предложения площадей в московских торговых центрах в I квартале 2014 года увеличился на 119,7 тыс. м² (GLA – 57,7 тыс. м²). Рынок торговой недвижимости московского региона продолжает активно развиваться: к вводу в эксплуатацию во II-IV кварталах 2014 г. заявлено более 20 торговых центров общей площадью 1,92 млн м² (GLA – 0,96 млн м²). Объем нового предложения сопоставим с объемом площадей, введенных в Москве за последние три года (2011-2013 гг.). При этом на этапе проектирования находятся еще более 30 объектов.

Аналитики компании Knight Frank отмечают, что возможно, ощущение, что столица «насыщена» торговыми площадями возникает из-за того, что конечные потребители принимают во внимание, как качественные торговые центры, так и объекты устаревшего формата. Однако Москва пока даже не попадает в пятерку городов, лидирующих по показателю обеспеченности качественными торговыми площадями.

По словам Анны Данченок, заместителя директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar, доля вакантных площадей на рынке торговой недвижимости Москвы по итогам 2013 составила 3%. Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood отмечает, что в менее востребованных ТЦ Москвы, а также в объектах с ошибками в концепциях доля вакантных площадей может достигать 5-10%.

Аналитики ожидают, что в 2014 году сохранятся достаточно высокие темпы выхода международных операторов на московский рынок. Хотя не исключают, что столь значительный прирост предложения повлечет за собой увеличение доли вакантных помещений, которая к 2015 году может достигнуть 7%.

Что касается Петербурга, здесь вакантность в торговых центрах немного выше московских и составляет 5%, что характеризует рынок торговой недвижимости северной столицы, как более насыщенный. «Масштабный ввод новых торговых площадей в 2013 году и экономический спад в первом квартале 2014 года привели к росту среднего уровня вакансии в торговых центрах Петербурга, - говорит Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента Управления активами NAI Becar. - На конец первого квартала 2014 года вакансия составляла порядка 7,8%, что в среднем на 20% больше, чем в четвертом квартале 2013 года».

Автор: Сугра Гаджиева