Коммерческая недвижимость держится с помощью скидок

Коммерческая недвижимость держится с помощью скидок

Нестабильная экономическая ситуация негативно сказалась на рынке коммерческой недвижимости. Из-за падения курса рубля и сокращения потребительского спроса ритейлеры массово начали обращаться к собственникам объектов коммерческой недвижимости с просьбой о пересмотре условий договоров. Уже известно, что даже самые впереди идущие торговые центры делают скидку арендаторам. О том, на что идут арендодатели, чтобы удержать клиента и как в целом обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости, рассказали эксперты.

Если рассматривать ситуацию с точки зрения собственников, то можно отметить трудности с привлечением арендаторов. Помещения простаивают, и владелец недвижимости теряет доходы. «Сейчас арендаторы заинтересованы в экономии, поэтому между помещением с отделкой и без, выбирают первый вариант по приемлемой цене, - утверждает Алексей Васильев, руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». - Таким образом, труднее всего приходится владельцам   крупных площадей без отделки в ТРЦ - ремонт в данном случае выльется в крупную сумму, и не каждый арендатор может позволить себе такие расходы».

«Все, кто мог, уже ушли из ТРЦ, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Среди них – европейские бренды, которые столкнулись с   падением доходов и свернули свою деятельность с учетом политической неопределенности. Впрочем, многие компании все же остались на российском рынке, но при этом сократили свою сеть представительств, оптимизировали производство».

Действительно на сегодняшний день многие ритейлеры или покинули российский рынок или же сократили свое присутствие, таким образом пытаясь оптимизировать существующие сети. За последнее время с российского рынка ушли такие зарубежные компании, как Esprit, OVS, River Island, New Look, а часть сократила присутствие. Например, финская компания Stockmann закрыла три магазина в Подмосковье и намеревается закрыть еще сеть магазинов Lindex. Пересматривают планы развития в сторону сокращения и такие отечественные ритейлеры как «Спортмастер», Melon Fashion Group, которые представляют бренды Zarina, Love Republic, Befree.

Однако, несмотря на нестабильную экономическую обстановку, некоторые отечественные и зарубежные компании напротив намерены расширять свое действие: бренды Mango, Levis, Calzedonia, Intimissimi, Gloria Jeans, «Ашан», «Лента», «Магнит», Media Markt. Недавно «Азбука Вкуса» анонсировала создание сети минимаркетов AB Daily; обувной ритейлер «ЦентрОбувь» намерен развивать сеть магазинов «Центр Обувь Comfort». Начинают активное развитие арендаторы, оперирующие в экономном сегменте с ассортиментом товаров базового потребления – раньше у таких арендаторов была ограничена возможность развития в ТРЦ ввиду относительно высокой цены входа.

Массовый уход из Москвы?

Много помещений пустует в ЦАО, последнее время можно наблюдать увеличение количества баннеров с надписью «аренда». «Больше всего кризис ударил по помещениям стрит-ритейла именно в центре, в пределах Садового кольца, так как ставки аренды были завышены из-за высокого спроса на помещения со стороны крупных сетевых ритейлеров, которые не только зарабатывали на помещениях стрит-ритейла, но и рекламировались, - рассказывает Павел Воинов, ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости Contact Real Estate. - С наступлением кризиса многие такие компании приостановили свое развитие и сконцентрировали внимание на уже открытых точках - с целью оптимизации расходов на аренду в них: фиксация курса доллара или переход в рублёвую ставку. Меньше всего кризис повлиял на помещения в спальных районах, там активно продолжают развиваться продуктовые ритейлеры и рестораторы».

В основном массовый уход бизнесменов из торговых центров прослеживается в тех, где собственники не готовы давать скидки на арендную плату или переводить договора в рублёвую зону. «Например, сеть ТЦ Золотой Вавилон в Москве (Отрадное и Ясенево) не могут себе позволить рублевые договоры или крупные скидки, так как собственник этих ТЦ   - австрийская компания, - утверждает Павел Воинов. - Он лишь предлагает временное решение – скида 30% от долларовой ставки на 3 месяца, что явно не улучшает положение арендатора. Так что даже при скидке 30% от долларовой ставки, при переводе в рубли арендатор всё равно платит на 20% больше, чем год назад. В итоге в ТЦ Золотой Вавилон сейчас свободно 10-20% торговых площадей». Заметим, что аналогичная ситуация во многих других ТЦ, так как у собственников есть обязательства по долларовым кредитам.

«Массового ухода пока нет, так как многие компании надеются на восстановление экономических показателей к лету 2015 года и стараются не отказываться от "насиженных" мест, так как в случае потери хорошо расположенного магазина - он может быть занят конкурентом», - комментирует Роман Харланов, руководитель строительной компании ВКС.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, также отмечает, что в Москве о массовом высвобождении площадей в торговых центрах пока речи не идет, такая крайность может ожидать только наименее успешные проекты, которые и до кризиса не пользовались значительным спросом со стороны арендаторов. «В среднем доля вакантных площадей в функционирующих объектах составляет сейчас около 7-15%, - уверяет он. – Если говорить о ставках аренды, то в рублевом выражении они снизились на 5-15%».

Алексей Васильев в свою очередь добавляет, что ряд ТРЦ столкнулся с оттоком арендаторов. «Некоторые   потеряли не менее 10% клиентов, но справедливо заметить, что такая ситуация в большей степени коснулась современных, еще не раскрученных объектов, - говорит он. -  ТРЦ с именем, которые при этом могут похвастаться отличным местоположением, не теряют арендаторов».

Ошибки в Петербурге

Тем временем коммуникационное агентство «Репутация» в Санкт-Петербурге в январе проводила исследование потребительской привлекательности конкретных торговых центров северной столицы. В результате выяснилось, что у целого ряда объектов есть серьезные проблемы, требующие оперативного решения. «Часть проблем вызвана неблагоприятной экономической ситуацией, но большинство спровоцировано неграмотной маркетинговой политикой, - комментирует Наталья Суслова, генеральный директор коммуникационного агентства «Репутация». - В частности, в ТРК «Питерленд», в котором рискованно низкие показатели заполняемости и соответственно невысокий покупательский поток. Арендаторы съезжают, а комплекс страдает от того, что не может функционировать в полную силу. Даже внешний взгляд на маркетинговую политику торгового центра позволяет понять, что арендаторы разрабатывают программы скидок вне общей маркетинговой стратегии ТРЦ, часть программ не совпадает с общей политикой «Питерленда», а привлекаемая на мероприятия аудитория не конвертируется в покупателей». Заметим, что, если проблемы «Питерленда» возникли задолго до кризиса, то некоторым торговым центрам просто не хватило времени для эффективной раскрутки.

Помимо «Питерленда», по словам Натальи Сусловой, открывшийся перед началом кризиса ТРК «Европолис» также показывает низкую посещаемость при действительно высоком потенциале. «Предполагаю, что формальные показатели по количеству посетителей соблюдаются за счет привлечения молодежной аудитории на концерты, устраиваемые в комплексе, - говорит она. - При этом неоднократно отмечено, что аудитория подобных концертов не конвертируется в качественных покупателей за счет своей невысокой платежеспособности. Интересно, что раньше эта проблема несоответствия привлекаемой в ТЦ целевой аудитории и реальных покупателей, интересных арендаторам объекта, была скорее региональная, теперь подобные прецеденты не редкость и в Петербурге».

Отдельно нужно отметить морально устаревшие объекты, в любой кризис испытывают проблемы и с заполняемостью, и с покупателями. Часто у таких торговых центров хорошая локация, которая позволяла собственниками получать приемлемый денежный доход в период экономического роста и не заботиться об улучшениях объекта. Типичный пример - ТРК «Норд», который испытывает очевидные проблемы с заполняемостью арендных площадей и потоком посетителей. Такие комплексы просто не адаптированы под сложившиеся экономические условия и не отвечают запросам потребителей. Чтобы вдохнуть жизнь в объект и сформировать новый поток покупателей необходимо временное закрытие ТЦ и его полноценная реконцепция.

Если говорить о ставке аренды, то большинство в северной столице коммерческих объектов в кризис, как и в Москве, тоже корректируют их. Елена Пестрикова, руководитель отдела коммерческой недвижимости ООО «Главстрой-СПб», отмечает, что массового ухода арендаторов из торговых центров в Петербурге пока не наблюдается, так как пул их широк и планы их различны. «Однако торговые центры, имеющие менее удачное месторасположение, находится в зоне риска, - подчеркивает она. - При ухудшении экономической ситуации и, как следствие, сокращение потребительских расходов именно в них могут наблюдаться массовые закрытия магазинов. В текущем году сокращение количества магазинов (в ТК и стрит-ритейле) может составить 20-30% в целом по рынку. Стоимость аренды на текущий момент уменьшилась примерно на 8%. До конца года снижение может достичь 20%. Но в удачных локациях ставка может даже повысится именно в виду необходимости размещения операторов только в самых прибыльных точках».

Своим уступим

Не секрет, что снижение арендных ставок – это один из инструментов удержания арендаторов. Так, например, известный в Санкт-Петербурге ТРЦ «Галерея», чтобы удержать арендаторов, начал давать дисконт в размере 20-30% на 2-3 месяца. По словам Марата Манасяна, генерального директора компании M1 Solutions, сейчас многие владельцы коммерческой недвижимости идут на уступки перед арендаторами и пересматривают условия договоров. «Как правило, фиксируют ставку в российской валюте или привязывают ее к процентной доле от оборота, сокращают ее объемы, - отмечает он. - В отдельных случаях размеры скидки составляют 15-40 %. Но стоит понимать, что арендодатели также страдают от нестабильного состояния экономики: выросли налоги на коммерческую недвижимость, произошло удорожание эксплуатационных расходов, возросла кредитная нагрузка вследствие изменения ставок со стороны кредитующих организаций».

Следует отметить, помимо дисконта, существуют и другие приемы по удержанию клиентов арендодателями - в виде бонусов по году и предоставление отсрочки по арендным платежам. «В своей практике мы разрабатываем альтернативные инструменты для удержания арендаторов: предоставляем льготные условия по оплате аренды или отсрочку платежа, предлагаем дополнительные места для парковки автомобилей, дополнительные сервисные услуги или скидки на них и т.д., - делится Наталья Скаландис. - В целом, для удержания арендаторов собственник должен уметь слышать своих клиентов, идти им на встречу и оперативно решать возникающие проблемы».

По словам Александра Болотова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», в Москве с начала года цены на аренду торговых площадей снизились порядка 25%, то есть стоимость упала на ¼, а дисконт по ставкам аренды торговой недвижимости доходит до 30%. «Средний показатель уровня вакантных площадей в торговых центрах составляет 7-8%», - отмечает он. Павел Воинов добавляет, что в долларовом эквиваленте ставки аренды скорректировались вниз процентов на 50, в рублевом эквиваленте практически не изменились.

«По нашим данным, в Петербурге существенное понижение арендной ставки коммерческой недвижимости началось в конце ноября – в декабре прошлого года, - говорит Марина Григорьева, менеджер по коммерческой недвижимости компании «Адвекс на Академической». - Те арендодатели, которые понизили арендную ставку и таким образом удержали существующих арендаторов, они выжили. Те, кто не соглашался на подобные условия, поскольку привыкли получать определенные доход от своих объектов, больше потеряли. На сегодняшний день появилось очень большое количество свободных площадей. Поэтому либо арендодатель идет на понижение арендной ставки, либо может потерять клиента. Однако здесь все решается в индивидуальном порядке, одному арендатору можно пойти на существенные скидки, предложить прейти на меньшую площадь, а с кем-то из арендаторов готов расстаться, если это, например, ликвидное местечко. Также отмечу, что сейчас идет достаточно активное движение и перемещение арендаторов».

Итог

Как показали последние месяцы, наиболее устойчивым оказался бюджетный сегмент, компаниям, работающим в сегменте премиум-класса, стало труднее удержаться на рынке.

Кризис вынуждает компании сокращать расходы на аренду офисов, а в отдельных случаях и бизнес. В результате, арендаторы сокращают занимаемые площади (переезжают из помещений площадью 100 кв. м в офисы площадью 50 кв. м), понижают класс бизнес-центров (из класса А мигрируют в В+) или переезжают в офисы, расположенные в более дешевых локациях. Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге отмечает, что с начала года средний уровень вакансии в северной столице увеличился на 3,5%, сильнее всего пострадали бизнес-центры класса А, где уровень вакансии составляет примерно 18,8%, в меньшей степени – классы В+ и B (7,8%), а также С (6,3%).

Стоит отметить, что изменения условий очень сильно зависят от местоположения недвижимости и конкуренции. «Например, в Москве или Санкт-Петербурге, где качественных торговых площадей относительно много, арендаторам удается получить преференции по условиям аренды по действующим или новым договорам, - говорит Марат Манасян. - Однако в регионах, где зачастую в городе присутствуют один или два торговых центра, концентрирующих в себе 80% потребительского спроса, арендодатели не столь лояльны, размер преференций существенно ниже или они отсутствуют вовсе». Впрочем, в таких локациях арендаторы, как правило, не сильно настаивают на скидках. В региональных городах магазины или рестораны приносят устойчивую прибыль и, хотя прибыль могла стать несколько меньше по отношению к докризисному времени, она все еще значительна и позволяет сети финансировать существование центрального офиса и, частично, магазинов с убыточной или нулевой операционной прибылью.

Несмотря на неблагоприятную ситуацию на коммерческом рынке недвижимости в целом, есть случаи, когда собственник не снижает стоимость аренды, а наоборот - повышает. Как правило, на возможность повышения ставок влияют вид бизнеса арендатора, локация объекта и степень давления со стороны арендатора на арендодателя (имели ли место угрозы переезда в случае не предоставления дисконта). К одному из самых устойчивых к кризису видов бизнеса относятся продуктовые ритейлеры, поэтому собственники занимаемых ими площадей в некоторых случаях даже увеличили ставки аренды до 10%.

Автор: Сугра Гаджиева